Eric Fischer ha descubierto décadas de datos sobre los precios de la vivienda en SF.(Foto: Jared Erondu / Unsplash) No sé nada sobre Eric Fischer, excepto que es un maldito héroe.
Muy parecido todos los demás que recientemente han intentado vivir en San Francisco Fischer está muy interesado en los costos de vivienda. Sin embargo, a diferencia de cualquier otra persona, Fischer decidió contribuir a esta conversación duplicando la profundidad de los datos históricos modernos sobre ellos.
Hasta ahora, la información más comúnmente citada sobre los precios de las viviendas en SF se remontaba a 1979, cuando la ciudad comenzó a rastrear el alquiler medio de los apartamentos de dos habitaciones anunciados en el San Francisco Chronicle un domingo al año.
Desafortunadamente para estos datos, 1979 también es el año en que la alcaldesa de San Francisco, Dianne Feinstein, impuso una congelación de alquileres que pasó al control de alquileres . Si quiere discutir sobre los méritos del control de los alquileres, y en el puñado de ciudades de EE. UU. Que enfrentan un rápido aumento de los precios de la vivienda, ¿quién no? - sus argumentos de ambos lados no serán muy útiles sin ninguna información sobre la situación antes de control de alquiler para que tenga algo con lo que comparar.
Así que Fischer encontró los datos de control de alquiler anteriores. Él lo recogió él mismo … Pasando muchas, muchas horas revisando archivos de imágenes antiguos y microfilmes del San Francisco Chronicle. 
Lectores de microformas.(Foto: Tom Rolfe / Wikimedia Commons)
Fischer habla mucho de su metodología en su excelente publicar sobre este proyecto , publicado el sábado. Aquí está el breve resumen: su metodología no es perfecta, pero es sólida y no veo ninguna forma excelente de mejorarla.
En lugar de profundizar en eso, esta publicación de blog existe para volver a enfatizar lo que revelaron sus nuevos datos : este gráfico. 
Precios de alquiler.(Foto: Eric Fischer)
Eso, amigos míos, son 70 años de precios de la vivienda en San Francisco. Hay algunos altibajos, pero en su mayor parte hay una tendencia muy simple: 6,6 por ciento.
Esa es la cantidad que el alquiler ha aumentado todos los años, en promedio, desde 1956. Era cierto antes del control del alquiler; era cierto después del control de los alquileres. No era del todo cierto durante la burbuja tecnológica de 2000, pero aún así era cierto y volvió a ser cierto después.
6.6 por ciento es 2.5 puntos porcentuales más rápido que la inflación, lo que no parece mucho, pero cuando lo hace durante 60 años seguidos significa precios de la vivienda cuadruplicar en comparación con todo lo demás que tienes que comprar.
Eso es malo. Pero eso es SF hoy, en comparación con 1956.
Entonces, ¿qué hizo que subieran los precios? Esa es la parte realmente emocionante del descubrimiento de Fischer. Armado con sus datos, respondió más o menos a esa pregunta. 
Mediana que pide el alquiler mensualEric Fischer
Esto es lo más cercano que es probable que veas una respuesta a la vida, el universo y todo.
Es un gráfico que predice casi a la perfección el mercado inmobiliario de San Francisco utilizando solo tres variables:
- La cantidad de trabajos ubicados en el condado de San Francisco.
- La cantidad de lugares en el condado de San Francisco para que viva la gente.
- La cantidad total de dinero que se paga a todos los que trabajan en el condado de San Francisco.
Todo está resumido en la fórmula en la parte superior del gráfico. Si me dio los valores para (1), (2) y (3) anteriores, entonces podría predecirle con asombrosa precisión cuánto costará alquilar un apartamento mediano de dos habitaciones en San Francisco en esa situación.
De ello se deduce que si pudiéramos cambio (1), (2) o (3), entonces tal vez podríamos cambiar lo que cuesta alquilar un lugar en San Francisco. Así es como Fischer resume un escenario en el que, sugiere su fórmula, los precios de los apartamentos caerían un 67 por ciento:
Se necesitaría un aumento del 53% en la oferta de vivienda (200.000 nuevas unidades), o una caída del 44% en los salarios ajustados al IPC, o una caída del 51% en el empleo, para reducir los precios en dos tercios.
De acuerdo, esto significaría la manera de hacer que San Francisco sea tan asequible como (digamos) Portland lo sería para cualquiera reducir el salario de todos a la mitad , o dispara la mitad de ellos , o permitir que la población de la ciudad crezca rápidamente alrededor del 50 por ciento , a alrededor de 1,2 millones, mientras que el número de unidades de vivienda aumentó aún más rápido.
Mierda.
Pero espera , podrías estar diciendo. Praga tiene alrededor de 1,2 millones de habitantes. Milán tiene alrededor de 1,2 millones de habitantes. Son ciudades bonitas. En realidad, estaría bien si San Francisco se convirtiera en Praga, especialmente si los precios bajaran en dos tercios.
Probablemente sea cierto. El problema es que convertirse rápidamente en Praga requeriría la quiebra de miles de desarrolladores, porque (¿recuerdas?) Los alquileres bajarían un 67 por ciento, por lo que todos esos desarrolladores no podrían pagar los préstamos que tomaron para construir esas 200.000 casas nuevas. .
Ahora que lo pienso, es posible que miles de desarrolladores en quiebra tampoco te suene tan mal. Pero créanme, a los desarrolladores les suena mal. Es por eso que nunca podría haber una situación en la que los desarrolladores privados agreguen tantas casas nuevas a la vez: dejarían de construir mucho antes de que ocurriera ese regreso al paraíso.
A mi modo de ver, esto nos deja con algunos lecciones interesantes para San Francisco :
1. La mayoría de las veces, agregar nuevas unidades solo evitar que la mierda empeore .
1a. Eso sigue siendo algo bueno.
2. El control de alquileres no parece ser una gran causa del problema. per se. La mierda era mala antes; la mierda fue mala después; Las cosas no mejoraron ni empeoraron notablemente para el buscador medio de apartamentos, al menos si comienzas en 1956. (Por otro lado, algo extraño está sucediendo en los primeros datos de precios de Fischer de los años 40. Si omites la caída de 1950-1960 en rentas, entonces todo antes del control de rentas en 1979 comienza a parecerse más a una meseta. Aquí está su primer gráfico nuevamente para una buena medida). 
Alquiler anunciado ajustado al IPC.(Foto: Eric Fischer)
2a. La forma en que puede importar el control de alquileres indirectamente es si conduce indirectamente a menos unidades nuevas , por ejemplo, porque le da a la gente una razón para protestar o demandar para evitar que los desarrolladores reemplacen pequeños edificios viejos de renta controlada por grandes edificios nuevos a precio de mercado. Lo cual es bastante comprensible por parte de la gente pobre, pero sigue siendo un resultado de mierda, porque (como sugiere la fórmula de Fischer) cada techo nuevo y elegante mantiene los precios un poco bajos porque los ricos debajo de él no empujan a la gente de clase media. de debajo de sus techos de calidad media, y así sucesivamente hasta que alguien termina en una tienda de campaña.
2b. Aún así, no hay una señal clara en estos datos de que el control de los alquileres haya tenido este efecto adicional en contra de las viviendas nuevas en San Francisco. De nuevo: la mierda era mala antes. La mierda fue mala después.
3. Reducir los costos de desarrollo de relleno ayudaría si hay formas de hacerlo sin arruinar demasiado otras cosas.
4. Si hay algo impedir que el mercado de la vivienda construya suficientes viviendas nuevas para los recién llegados , entonces probablemente sea algo que llegó alrededor de 1960 o antes.
Voy a dejar de hablar de San Francisco en este momento, porque San Francisco me deprime. Básicamente, creo que San Francisco está jodido.
Eso apesta. Es un lugar asombroso. 
Una vista desde un parque en San Francisco.(Foto: Foto: Torbakhopper / Flickr)
En cambio, voy a cerrar con una lección para las ciudades que están agregando empleos y / o riqueza más rápido que los hogares, pero que aún no son San Francisco: Portland, Seattle, Austin, Denver, Minneapolis. Quizás Oakland y Los Ángeles y San Diego y DC todavía también.
Por el amor de Dios, siga agregando hogares. Continúe agregando casas para que las cosas no empeoren y no esté atrapado en una tormenta de mierda como San Francisco.
Y mientras haces eso ...
¿Control de los alquileres? Este inquilino en particular está nervioso, pero seguro, quizás pruébelo siempre y cuando esté trabajando duro para asegurarse de que no se interponga en el camino de continuar agregando casas.
¿Expansión sin fin? Eso mantendrá las casas baratas (solo pregúntale a Atlanta, Dallas y Phoenix) pero jode el planeta y parece hacernos más gordos y más solitarios, además de que los autos son caros. Así que tal vez intente hacer casas adosadas si puede. Las casas adosadas son excelentes. Cliff y Claire Huxtable vivían en una casa adosada. Los dúplex también son agradables. Muchas ciudades han hecho que sea ilegal construir cualquiera de estos. Eso es una locura.
¿Impuestos para crear viviendas públicas u otras viviendas protegidas? Las personas más pobres nunca podrán pagar una vivienda a precio de mercado, y las personas que viven en pequeñas casas baratas pero habitables tienden a meterse en muchos menos problemas que las personas que viven en tiendas de campaña. Así que sí, probablemente sea una buena idea utilizar los impuestos para construir pequeñas casas baratas pero habitables para los pobres, al mismo tiempo que se buscan otras formas de ayudar a las personas a salir de la pobreza.
¿Despidos masivos? Bueno, aparentemente eso reduciría los alquileres, pero de alguna manera no creo que hagan que el alcalde sea reelegido.
Pero hagas lo que hagas, definitivamente compra Eric Fischer un trago si lo ves. Se lo ganó.
Miguel Andersenes un escritor en Portland, Oregon. Es @andersem en Twitter.
