Un poco antes de las 10 p.m. El 25 de enero, Larry Silverstein, el desarrollador inmobiliario pelirrojo de 69 años, estaba cruzando East 57th Street cerca de Madison Avenue cuando fue atropellado por un sedán Ford 1997. Con la pelvis rota, lo llevaron al Centro Médico de la Universidad de Nueva York. Como el Sr. Silverstein le diría más tarde a su hija, el accidente fue una mala oportunidad en el peor momento posible: fue uno de los tres postores en la carrera para ganar un contrato de arrendamiento de 99 años en el World Trade Center. Silverstein se enfrentó a la fecha límite del 31 de enero para presentar su oferta al propietario actual del Trade Center, la Autoridad Portuaria de Nueva York y Nueva Jersey.
Durante los días siguientes, socios comerciales, asesores y acólitos se alinearon en sillas a lo largo del pasillo fuera de la habitación del hospital del Sr. Silverstein mientras se resolvían los detalles finales de la oferta. Solo cinco días después de su roce con la muerte, Silverstein hizo una declaración contundente en el New York Post: Estamos deseando el World Trade Center, el premio de todos los premios.
Pocos le dieron a Silverstein muchas oportunidades de consumar lo que estaba a punto de convertirse en el mayor negocio de bienes raíces en la historia de Nueva York. De los tres finalistas de la Autoridad Portuaria, él fue el caballo oscuro, dijo Michael Cohen, director ejecutivo de la corredora de bienes raíces GVA Williams. La sabiduría convencional sólo pareció confirmarse cuando se abrieron las ofertas y Vornado Realty Trust arrasó con la competencia con una oferta de $ 3.250 millones - $ 600 millones más de lo que ofreció Silverstein.
Fue entonces cuando el Sr. Silverstein mostró por qué, a través de auges y caídas, ha conservado su reputación como una de las mentes inmobiliarias más inteligentes de la ciudad. Se restó importancia y siguió adelante, aumentando su oferta a solo $ 30 millones menos que la de Vornado. Esperó, en silencio, mientras las negociaciones entre la junta de la Autoridad Portuaria y el presidente de Vornado, Steven Roth, se rompían. Luego entró en la brecha.
Ahora es el turno de Silverstein, y esta vez las negociaciones van mucho más fluidas, según las personas que siguen el proceso. Cuando se le pidió que comentara sobre su oferta, Silverstein dijo: No hay nada comparable al World Trade Center. Es único en magnitud, ubicación, prominencia y visibilidad. Ha sido mi sueño. A fines de marzo, muchos predijeron que Silverstein no podría cerrar el trato y que el complejo iría al tercer lugar, una sociedad entre Boston Properties de Mortimer Zuckerman y Brookfield Financial Properties. Ahora, sin embargo, existe un consenso cada vez mayor de que el Sr. Silverstein ganará su premio.
Por otra parte, casi nada ha salido como se predijo hasta ahora en la subasta al revés de la Autoridad Portuaria. Aunque el estilo personal de Silverstein es engatusar y seducir, las personas que han tratado con él dicen que puede ser un negociador tan duro como Roth. 'Crees que has terminado', recordó un herido superviviente de una negociación con él. Nunca terminas.
Lewis Eisenberg, presidente de la Autoridad Portuaria, dijo que dudaba que el acuerdo se hiciera para el 5 de abril, la próxima reunión programada de la junta directiva de la autoridad. Aún así, dijo, todo va bien. El Sr. Eisenberg tiene motivos para estar feliz: según las personas involucradas en el proceso, el Sr. Silverstein ha estado dispuesto a aceptar las condiciones del contrato de arrendamiento a las que Vornado se opuso. Vornado, una empresa que cotiza en bolsa, quería un contrato de arrendamiento más corto para mostrar menos deuda en su balance (no es un problema para la empresa privada del Sr. Silverstein), y también garantías de que Vornado no estaría comprometido si, como se esperaba, el la ciudad demanda para que el desarrollador recoja cerca de $ 100 millones al año en impuestos sobre la propiedad inmobiliaria.
Los aliados del Sr. Silverstein atribuyen la relativa cortesía a sus años de convivencia amistosa con la Autoridad Portuaria, que es su arrendador en el 7 World Trade Center, un edificio de oficinas que desarrolló a fines de la década de 1980 en terrenos de la Autoridad Portuaria. Cuando las Torres Gemelas fueron bombardeadas el viernes 26 de febrero de 1993, recuerda el ex director financiero de la Autoridad Portuaria, Barry Weintrob, Silverstein ofreció inmediatamente espacio libre en su edificio al personal de la Autoridad Portuaria. Para el lunes, el personal había vuelto al trabajo, dijo.
Tampoco puede doler que cuando el Sr. Silverstein se sienta a la mesa de negociaciones, vea algunas caras conocidas en el otro lado, Ben Needell, por ejemplo. El Sr. Needell, abogado de Skadden, Arps, Slate, Meagher y Flom, es uno de los abogados que negocia el trato para la Autoridad Portuaria. Normalmente, es el abogado del Sr. Silverstein. Todo lo que les diré es que Larry es un gran tipo, dijo Needell.
Otra presencia constante en las negociaciones es Tim Ryan, ejecutivo de J.P. Morgan Chase, que ha estado asesorando a la Autoridad Portuaria en la venta. Una división de J.P. Morgan Chase también es propietaria del antiguo Equitable Building en 120 Broadway, que Silverstein administra y tiene una opción de compra por $ 200 millones.
El Sr. Silverstein también es amigo del gobernador George Pataki, quien nombra a la mitad de la junta de la autoridad, y a otros republicanos de Albany. Silverstein dio $ 15,000 al comité de campaña del gobernador en noviembre pasado, justo cuando la licitación para el Trade Center se estaba calentando. Silverstein dio $ 35,000 al Senado G.O.P. y al líder de la mayoría Joseph Bruno el año pasado.
Un mundo enredado
Tales relaciones son parte del curso del incestuoso mundo inmobiliario de Manhattan. Pero a medida que se desarrolló el acuerdo del World Trade Center, reunió a un grupo notable de la élite legal, política y de desarrollo de Nueva York. Está el Sr. Roth, el propietario comercial más grande de Manhattan; El Sr. Zuckerman, propietario del Daily News; John Zuccotti, el teniente de alcalde convertido en desarrollador, que ahora dirige Brookfield. Howard Milstein, el vástago de bienes raíces (una vez representado por el Sr. Zuccotti), está asesorando a la junta de la Autoridad Portuaria, donde el Sr. Eisenberg, un inversionista de bienes raíces, está prestando mucha atención al miembro de la junta Peter Kalikow, desarrollador y antiguo propietario de la New York Post, quien también es la elección del Sr. Pataki para ser el nuevo jefe de la Autoridad de Transporte Metropolitano. Uno u otro de los desarrolladores que pujan por el contrato de arrendamiento del World Trade Center está empleando a casi todos los abogados de bienes raíces de la ciudad. Y hasta ahora, Silverstein ha logrado superarlos a todos.
Y sigue maniobrando. Como informó The Wall Street Journal el 28 de marzo, Silverstein ha contratado a un socio, el inversor inmobiliario Lloyd Goldman. Una fuente cercana al Sr. Goldman dice que contribuirá con una parte sustancial de los aproximadamente $ 150 millones que el Sr. Silverstein necesita recaudar para asegurar el financiamiento para un pago inicial de $ 800 millones; GMAC está prestando el resto al grupo del Sr. Silverstein. (El resto de los $ 3.220 millones se distribuiría en 99 años de pagos).
Goldman se unirá a Westfield America Inc., un desarrollador de centros comerciales que cotiza en bolsa y que quiere el centro comercial subterráneo del centro, como socio de Silverstein en el trato. Se dice que Silverstein busca aún más inversores; Una fuente de bienes raíces dijo que no sería sorprendente, cuando el trato finalmente esté cerrado, si el Sr. Silverstein no invierte nada de su propio dinero en la compra del World Trade Center.
Por otra parte, nadie cuestionó la capacidad de negociación de Silverstein. Desde el momento en que la Autoridad Portuaria publicó su lista de finalistas para el Trade Center, se lo consideró un perdedor simplemente porque carecía del dinero y el peso organizativo de sus competidores. El dinero que está a punto de conseguir. Ahora la pregunta para muchos es: si gana su premio, ¿qué hará con él?
También hay preguntas sobre el largo plazo. Según un análisis del flujo de caja del complejo realizado por la revista Grid, quien gane el Trade Center puede esperar un flujo de efectivo relativamente insignificante durante algún tiempo, hasta que finalicen los arrendamientos a largo plazo. Esto significa que quien compre el complejo estará en él durante años antes de ver una ganancia.
Factor de riesgo
Pero Silverstein nunca se ha sentido terriblemente intimidado por el riesgo. Comenzó en la década de 1950, recién salido de la Universidad de Nueva York, trabajando para la empresa de corretaje de su padre. Pronto se dio cuenta de que el dinero real estaba en ser propietario de edificios, no en alquilarlos.
Asistió a la facultad de derecho de Nueva York por la noche, donde se hizo amigo de otro joven recién llegado, Bernie Mendik. El Sr. Silverstein trajo a su amigo al negocio familiar, le presentó a su hermana y pronto el Sr. Mendik se casó con un miembro de la familia.
Compraron un edificio en 305 East 47th Street de los legendarios socios Harry Helmsley y Larry Wien. Los señores Silverstein y Mendik llegaron a imitar a Helmsley y Wien, estudiando e imitando la forma en que utilizaban grupos de muchos pequeños inversores para financiar grandes compras.
El negocio iba bien, pero a fines de la década de 1970, el Sr. Mendik y la hermana del Sr. Silverstein se divorciaron, y el Sr. Silverstein y el Sr. Mendik pronto se separaron. Contrataron a otro desarrollador joven que acababa de hacerse un nombre, Jerry Speyer, para ayudar a dividir los activos.
En la década de 1980, Speyer, Mendik y Silverstein formaron el núcleo de un grupo de desarrolladores que comprarían y construirían oficinas para adaptarse al boom de la era Koch. Eran ferozmente competitivos, cada uno tratando de superar al otro con acuerdos cada vez más ambiciosos. El dinero no era realmente el punto, dijo Mendik a Tom Schachtman, autor de Skyscraper Dreams: The Great Real Estate Dynasties of New York. Era solo una forma de llevar la cuenta.
Silverstein estaba anotando mucho durante el boom de los ochenta. Poseía 13 edificios, que comprendían 10 millones de pies cuadrados de espacio para oficinas en Manhattan; estableció una lucrativa sociedad financiera con J.P. Morgan; y se entretuvo en su yate y, junto con su esposa Klara, se convirtió en un prolífico recaudador de fondos para organizaciones benéficas judías. A pesar de todo, el Sr. Silverstein mantuvo un alto perfil público, presidiendo la Junta de Bienes Raíces de Nueva York durante varios años, ayudando a transformar la organización de un grupo de trabajo en red formal en una fuerza política. Y ayudó a fundar un nuevo Instituto de Bienes Raíces en la Universidad de Nueva York. El Sr. Silverstein imparte un curso allí cada semestre; sus conferencias son siempre de pie.
Es socrático, dijo Ken Patton, ex presidente de la Junta de Bienes Raíces, que ocupa la Cátedra Larry y Klara Silverstein del instituto. En una conferencia típica, dijo, el Sr. Silverstein presentará un dilema (un contrato de arrendamiento difícil o una situación de zonificación difícil) y pedirá a los estudiantes que lo superen.
Silverstein ha tenido que esforzarse por salir de su propia parte de los problemas de la vida real. En 1981, anunció una ambiciosa apuesta para construir el 7 World Trade Center, una torre de oficinas de dos millones de pies cuadrados en Vesey Street, entre West Broadway y Washington Street, sin un inquilino en fila para arrendar el edificio. En 1986, en un anuncio de periódico de página completa que mostraba al leve Sr. Silverstein como un jugador de fútbol que cruzaba la zona de anotación, se reveló la identidad del inquilino. También fue importante: el banco de inversión Drexel Burnham Lambert.
Pero la suerte de Silverstein cambió cuando Drexel colapsó bajo una carga de escándalo y deudas incobrables. Seven World Trade Center quedó casi en un 90 por ciento vacante. Silverstein finalmente encontró otra firma de corretaje, Salomon Brothers, para arrendar el espacio, pero tuvo que pagar tanto para remodelar el edificio que el fondo de pensiones que era propietario de la hipoteca recibió dinero extra a cambio de una gran parte de sus ganancias. .
La crisis de efectivo pronto afectó también a otras partes de sus propiedades. Un centro comercial de la calle 34 fue abandonado. Un desarrollo residencial en 42nd Street y 12th Avenue se suspendió, y la propiedad de 120 Broadway fue entregada a su prestamista, J.P. Morgan. Dado que la empresa del Sr. Silverstein es de propiedad privada, nadie fuera de ella sabe con certeza cuán gravemente resultó herido. Pero fuentes inmobiliarias dicen que Silverstein se vio obligado a entregar muchos de sus edificios a sus prestamistas y quedarse para administrarlos.
Para 1998, sin embargo, Silverstein estaba de vuelta en el juego de las adquisiciones. Compró un edificio de oficinas en 140 Broadway de Leona Helmsley. El proyecto de la calle 42 del extremo oeste, que había languidecido durante años, finalmente se terminó.
Mientras tanto, el Sr. Silverstein comenzó a preparar a un hijo, Roger, y una hija, Lisa, para que se hicieran cargo de la empresa algún día. La Sra. Silverstein fue recientemente el tema de una larga historia del New York Times sobre las hijas de los desarrolladores, en la que contó por primera vez la historia del accidente automovilístico de Silverstein. ¿Voy a asumir más responsabilidades de él? Sí, dijo ella.
Sin embargo, las personas que lo han visto dicen que el Sr. Silverstein todavía está vivo y se está recuperando bien de su accidente. Larry es un joven de 69 años, dijo James Kuhn, ejecutivo de la corredora de bienes raíces Newmark and Company.
Durante la última década, Silverstein observó cómo Speyer compró el Rockefeller Center y el edificio Chrysler, y cómo Mendik vendió su empresa por 656 millones de dólares a, irónicamente, Steve Roth.
Ahora es su turno. Si Larry lo entiende, un hombre que conoce tanto a Silverstein como a Mendik dijo sobre el acuerdo del World Trade Center, Bernie no podrá mirarse en el espejo.
