Las cooperativas son las mesas de almuerzo escolar de las propiedades inmobiliarias de Nueva York.Ilustración de Phil Wrigglesworth cosas que debes saber en la vida
ENCon su reputación (merecida o no) por su opacidad, exclusividad y nerviosismo, las cooperativas son famosas las mesas de almuerzo de la escuela secundaria de los bienes raíces de la ciudad de Nueva York. Y, como sucederá incluso en los escuadrones de preadolescentes mejor regulados, a veces solo tienes que decirle a una persona que ya no quieres ser amigo.
En otras palabras, desalojarlos. No es fácil deshacerse de la gente, dijo el agente de Citi Habitats, Amer Jan, quien se ha desempeñado en la junta de su edificio de Kew Gardens durante los últimos cinco años. Te llevas la casa de alguien. Pero a veces hay que hacerlo.
Imagínese, por ejemplo, que su vecino de al lado es un acaparador que se pasa el día fumando cigarrillos frente al televisor y, de vez en cuando, inicia pequeños incendios en las casas con volutas de ceniza. Oh, también, él y su esposa tienen una plaga de chinches que se está extendiendo por todo el edificio.
Esta fue la situación en un caso que Steve Wagner, cofundador y socio del bufete de abogados de bienes raíces Wagner Berkow, manejó para una junta cooperativa hace varios años. Recordó que después de que otro residente descubrió chinches en su apartamento, el edificio trajo un perro olfateador de chinches para erradicar la fuente de la infestación.
Ese perro acaba de empezar a dar vueltas hacia atrás frente al apartamento [de la pareja], y cuando abrieron la puerta, [las chinches] estaban por todos lados, dijo.
'No conozco ningún tablero que se siente allí y diga, 2W, no nos gustan, vamos a ir tras ellos. ', Dijo Degenshein, hablando de la perspectiva de una extralimitación de la junta cooperativa.
El edificio había advertido a los propietarios sobre los incendios, el acaparamiento y las chinches, dándoles instrucciones sobre cómo solucionar los problemas, dijo Wagner. Pero ellos, por la razón que sea, no hicieron nada de eso. Y entonces la junta inició procedimientos legales para expulsarlos. Al final, las dos partes llegaron a un acuerdo sin acudir a los tribunales. La pareja abandonó su apartamento y el edificio vendió su unidad en un año.
En otro caso de desalojo en el que trabajó Wagner, un residente parecía estar traficando drogas fuera de su apartamento. También molestaba a sus vecinos con humo y música alta durante todo el día e incluso supuestamente había manoseado a una residente cuando ella acudió a él para quejarse. Pero no fue hasta que una mujer afirmó que fue violada en su apartamento (por otra persona que no sea el propietario) que el edificio se trasladó a desalojar.
Ese caso también se resolvió antes de ir a la corte, lo que, dijo Wagner, es bastante típico en su experiencia. Cuando las cooperativas llevan a los accionistas a los tribunales, generalmente lo hacen bajo el llamado procedimiento Pullman, que toma su nombre de 40 W.67th Street c. pullman , una decisión judicial de 2003 que estableció que las cooperativas podían desalojar a los inquilinos por comportamiento objetable.
Un caso se está desarrollando actualmente en un edificio residencial de Midtown South, donde la junta directiva convocó una reunión de emergencia para abordar la mala conducta de uno de sus residentes. El abogado de la junta hizo una presentación proponiendo rescindir el contrato de arrendamiento de propiedad del accionista, recuperar el apartamento y recuperar los honorarios legales. Citando el comportamiento del accionista en cuestión como cada vez más peligroso, el abogado mostró imágenes de video y documentos por correo electrónico. y reprodujo una grabación de correo de voz como prueba. El accionista, que estuvo presente en la junta, pudo presentar una defensa, pero más del 90 por ciento de los accionistas votaron por el desalojo.
Y aunque la tradición cooperativa de Nueva York está llena de historias de pequeñas disputas y conflictos de personalidad que degeneran en guerras de propiedad en toda regla, Dale Degenshein, un abogado de cooperativas y condominios de Stroock, dijo que los desalojos más típicamente involucran un comportamiento tan objetable.
No conozco ninguna junta que se siente ahí y diga: '2W, no nos gustan, vamos a ir tras ellos', dijo Degenshein, hablando de la posibilidad de que la junta cooperativa se extralimite. Las personalidades y la forma en que las personas abordan los problemas con sus vecinos pueden tener un impacto de forma no oficial, como ocurre con cualquier cosa. Y a veces hay acusaciones de que un miembro de la junta tiene una queja personal, pero aún tiene documentos de gobierno que deben seguirse y otras personas en la junta que actúan como controles y contrapesos.
No obstante, cualquier situación en la que un pequeño grupo de sus vecinos tenga una gran influencia en su destino está lista para un giro hacia la conspiración. Particularmente cuando algo extraño, de hecho, parece estar sucediendo.
La agente de BOND New York, Carole Cusani, ayudó recientemente a asesorar a una amiga que descubrió, inesperadamente, que la estaban echando de su edificio. El problema era el perro de la mujer, que hace varios años había mordido a otro residente. Recibió una advertencia después de ese incidente, pero no pareció tardar, y el perro mordió a otro dueño algún tiempo después.
Después del segundo mordisco, la junta del edificio le dijo a la mujer que tenía que tomar medidas para curar la situación, dijo Cusani. Esto implicó ponerle bozal al perro siempre que estuviera en espacios públicos y llevarlo al elevador de servicio en lugar del elevador principal de pasajeros.
Y escribió una carta diciendo que cumpliría, y comenzó a ponerle bozal al perro y a bajarlo por el ascensor de servicio, dijo Cusani. Pero aproximadamente un mes después, de la nada, recibió una carta del abogado de la cooperativa que le decía que le estaban entregando una notificación de desalojo.
La carta fue firmada por el presidente de la junta y decía que la querían fuera en unos diez días, dijo. No podía entenderlo porque había hecho lo que le pidieron que hiciera. Así que me llamó presa del pánico.
Al ponerse en contacto con la empresa gestora del edificio, Cusani y su amiga se enteraron de que supuestamente la carta había sido enviada por error. El presidente de la junta, mientras tanto, afirmó no tener conocimiento de los procedimientos, a pesar de que su firma estaba en el aviso de desalojo, señaló Cusani.
No sé qué pasó, dijo. Pero mientras tanto, hubo cinco días en los que [su amiga] fue un desastre.
ESA principios de este verano, el Braganca publicó un relato en primera persona del comediante Bill Dawes, quien dijo que su cooperativa lo había desalojado por alquilar una habitación en su casa en Airbnb. Esto, dijo Dawes, a pesar de que el arreglo era legal bajo la Ley de Viviendas Múltiples de la ciudad y que había dejado de alquilar la habitación incluso antes de que la cooperativa le enviara un aviso pidiéndole que lo hiciera.
En términos generales, los subarrendamientos no autorizados son una excelente manera de ser expulsado de su edificio cooperativo.
Según Dawes, el voto para desalojarlo fue casi unánime, y un miembro de la junta le dijo que no sabía nada sobre el caso, pero que solo quería 'remolcar la línea' ya que estaba en el proceso de vender su unidad.
Para algunos oídos, el relato de Dawes puede parecer un ejemplo clásico de la temida política de la junta cooperativa. (Dawes le dijo al Braganca que actualmente está apelando la decisión en el tribunal de vivienda). Y en comparación con, digamos, traficar drogas y provocar incendios, un pequeño negocio paralelo a Airbnb parece bastante inocuo. Pero el abogado Wagner dijo que no le sorprendió que la junta decidiera desalojar. Los alquileres a corto plazo en edificios residenciales son un problema de seguridad, argumentó. No tienen las protecciones adicionales de seguridad contra incendios, las señales de salida, la iluminación de emergencia que tienen los hoteles.
En términos generales, los subarrendamientos no autorizados son una excelente manera de ser expulsado de su edificio cooperativo. Kathy Murray de Douglas Elliman dijo que sabe de varios clientes que han recibido cartas de sus juntas directivas después de alquilar sus unidades sin pasar por el proceso adecuado. Es tentador tomar un atajo dado que obtener la aprobación para subarrendar una cooperativa puede ser casi tan tedioso como obtener la aprobación para comprar.
Tienes que presentar declaraciones de impuestos, extractos bancarios, cartas de referencia personales, cartas de referencia profesionales, hacer una entrevista, todo, dijo Murray.
De hecho, Jan, de Citi Habitat, dijo que el único desalojo que hizo su edificio durante su tiempo en la junta se debió a un subarrendamiento no autorizado. El propietario se había mudado y estaba alquilando la unidad, pero en lugar de pasar por el proceso de solicitud estándar, envió a la junta una carta escrita a mano diciéndoles que algunos miembros de la familia se mudarían.
Y no querían hacer una entrevista con la junta, y no hubo una solicitud, por lo que sin la aprobación de la junta, [la gente] se mudó, dijo Jan. Nunca tuvimos la oportunidad de [entrevistarlos]. Ni siquiera sabíamos si eran familia. Nuestra sospecha era que no lo eran.
Después de que el propietario se negó nuevamente a presentar una solicitud adecuada, el edificio lo llevó a los tribunales y lo desalojaron.
Otro propietario resultó ser más desafiante, recordó Jan. Hace varios años, una residente mayor instaló ilegalmente una lavadora en su cocina, lo que provocó un problema de moho que agravó una afección respiratoria preexistente que padecía. Ella vino a la cooperativa y exigió que remediaran el problema del moho.
Entonces dijimos: 'Está bien, danos acceso al apartamento para que podamos traer a alguien para que quite el moho', dijo Jan. Pero, temiendo que encontraran la lavadora, se negó.
En cambio, llamó a la ciudad para quejarse y la ciudad envió un inspector para investigar la situación. Encontró el moho, pero la mujer de alguna manera escondió la lavadora durante su visita, dijo Jan. Así que eso nunca fue cuestionado.
Y, por supuesto, se supone que la cooperativa debe mantener el apartamento en buenas condiciones, así que fuimos multados [por la ciudad], dijo. Así que hubo un período de aproximadamente seis meses a un año en el que íbamos y veníamos, donde ella se quejaba constantemente del moho pero no nos daba acceso al apartamento. Y también insistimos en que no le daríamos un cheque en blanco [para que ella misma hiciera el trabajo].
La situación no se resolvió por sí sola hasta que la mujer se mudó a esa gran cooperativa en el cielo. Nos enteramos de la lavadora, dijo Jan, cuando nosotros y su familia entramos en su apartamento después de que ella falleciera.
