La cocina, con la sala de estar al fondo, en 117 First Place en Carroll Gardens. (Stefano Ukmar / PUEBLO) Idealmente ubicado en un atemporal y pacíficoCalle arbolada, esta mansión de la década de 1930 ofrece un lugar distintivo para llamar hogar, según arrullaba el listado de 117 First Place, en Carroll Gardens, que debutó la primera semana de enero. Las fotos adjuntas destacaron las elegantes escaleras de la casa, sus pisos de madera y techos aireados, todos esos codiciados sellos distintivos de Brownstone Brooklyn, con la etiqueta de precio a juego. Sin embargo, un detalle habría tomado por sorpresa a los compradores de hace unos años: la lista era solo para los dos pisos superiores.
Por supuesto, nadie espera $ 2 millones para comprar un completo casa adosada en Carroll Gardens ya. Aunque, en este caso, ni siquiera fue suficiente para asegurar esos dos pisos, se produjo rápidamente una guerra de ofertas y la propiedad se contrató por $ 2.17 millones unas semanas después. Para ser justos, esos pisos dan a una de las calles más deseables en uno de los vecindarios más deseables del municipio (y uno de sus distritos escolares más atractivos). También abarcan tres dormitorios, 2.5 baños y una terraza en la azotea, una porción generosa, si no la totalidad, del ideal de casa adosada, en toda su gloria de dos pisos, puertas corredizas, comedores formales, rincones y grietas. , ese exceso de espacio que comprende gran parte del atractivo de una casa en una ciudad hambrienta de espacio como Nueva York. 117 First Place, donde la venta reciente de un condominio superó los $ 2 millones. (Stefano Ukmar / PUEBLO)
Pero entonces, Brooklyn ya no es simplemente la salida del distrito exterior para los habitantes de Manhattan que buscan más espacio, sino un destino por derecho propio, y el espacio en muchos vecindarios también ha alcanzado primas y precios similares a los de Manhattan. No obstante, el idilio de la casa adosada mantiene su brillo, como subraya la transacción en 117, ya sea que uno realmente sea dueño de todo el edificio o no.
Hay muchas personas que quieren vivir en una casa de piedra rojiza, pero no pueden pagarlo o no quieren ocuparse de todo, explicó Terry Naini, de Town Residential, que tenía la lista de 117 First. dúplex, que tenía la distinción de ser uno de los sectores más grandes que existen.
Cualquier apartamento grande en una casa de piedra rojiza tiende a venderse con una prima, dijo Naini; el año pasado vendió un condominio de 1,900 pies cuadrados en 277 President por $ 2.4 millones. Los compradores realmente solicitan unidades de piedra rojiza y no hay muchas más grandes.
Por supuesto, la moda actual de la cooperativa y el condominio de casas adosadas no es más que un eco de la locura anterior en Manhattan, que disfrutó de su apogeo durante el boom inmobiliario de los años 80, e ilustró eso para toda la competencia de las nuevas construcciones. , muchos compradores preferían un apartamento en un elegante edificio de piedra rojiza a una caja austera. Muchos todavía lo hacen: una espaciosa cooperativa de dos dormitorios en una casa adosada en 13 Gramercy Park South, por ejemplo, actualmente está pidiendo $ 4.5 millones, que incluye una codiciada llave del parque. Sin embargo, en Brooklyn, donde los nuevos desarrollos son escasos y el poder de permanencia de las casas adosadas está ampliamente ilustrado, la demanda de tales unidades es tan feroz que rara vez se venden a pedido, y mucho menos por debajo de ella.
***
Una avenida concurrida de cuatro carriles delimitadapor calles de casas de la clase trabajadora con paredes de vinilo, Bushwick Avenue no es exactamente el entorno bucólico que la gente imagina cuando escuchan las palabras Brownstone Brooklyn, pero tiene casas adosadas, y para aquellos que buscan esa elusiva marca de $ 1 millón, lo es en muchos sentidos. la parada dura del sueño de piedra rojiza de Brooklyn. Hay casas en hileras adjuntas en vecindarios que aún no se han aburguesado, pero como señaló el corredor de Corcoran, Mark Martov, es poco probable que las casas de la clase trabajadora vengan con los ladrillos expuestos y las piezas de manto anticuadas de su listado en 1090 Bushwick. y mucho menos persianas interiores o medallones de techo. 1090 Bushwick Avenue (Propiedad Shark)
cuyo número de teléfono es 1
Y aunque 1090 carece de esos y muchos otros toques victorianos fantásticos que los compradores podrían encontrar a unas pocas cuadras al oeste, como el piso de madera con incrustaciones en una casa en Hancock Street que el Sr.Martov acaba de vender, notó que Bed-Stuy era dinero en serio ahora.
Y así, el propietario de 1090, O&B Properties, hizo que el edificio se convirtiera en dos dúplex de aproximadamente 1,000 pies cuadrados, cada uno con maquinaria fresca y elegantes cocinas nuevas, que tenía la intención de vender como condominios. Cuando lo visitamos tenía un contrato por $ 1.07 millones después de múltiples guerras de ofertas, y el comprador optó por una ruta más tradicional de alquilar una unidad y vivir en la otra.
Bed-Stuy se ha vuelto muy caro y creo que muchos clientes sienten que se perdieron el barco al no comprar una casa de piedra rojiza hace dos años, me dijo el desarrollador de Brooklyn Avi Tarshish por teléfono, por eso, dijo, se había roto docenas antes de que los precios se dispararan. Ésta es una de las cosas que me llevó a poseer, en este momento, 102 propiedades en Bed-Stuy, entre ellas, una casa adosada en Lexington y Bedford que se está convirtiendo en condominios.Todo el mundo quiere tener una casa de piedra rojiza.
De todos modos, mientras que una casa de piedra rojiza sigue siendo el Santo Grial, algunos compradores se resisten a la perspectiva de mantener una casa completa, particularmente aquellos que están acostumbrados a las comodidades de un edificio de servicio completo en Manhattan. Lo cual puede ser la razón por la que los condominios se venden mucho más rápido que las viviendas unifamiliares, dijo Alex Maroni, corredor de Douglas Elliman, quien ha manejado varias de estas transacciones, entre ellas 420 Franklin, un condominio de cuatro unidades en Bed-Stuy cuya planta baja, dos El dúplex de dormitorio se vendió por 859.000 dólares el verano pasado. (La casa en su totalidad se vendió por $ 545,000 en 2012).
Por ejemplo, en 181 Park Place, el anuncio del Sr. Maroni en Prospect Heights, donde dos de las tres unidades estaban en contrato casi antes de que salieran al mercado, dijo que ni siquiera tenía tiempo para colocar fotografías. Una de las unidades en contrato está pidiendo $ 2,75 millones; cuando todo el edificio, sin renovar, cotizó por $ 2,99 millones el año pasado, no hubo compradores.
De hecho, la idea de enfrentarse a un elegante accidente en un vecindario desfavorecido no es algo que atraiga a los trasplantes de Manhattan de la forma en que lo hizo antes. No quieren el Park Slope de hace 30 años; quieren el Park Slope de hoy, la escena de cuento de hadas con flores de cerezo y niños pasando en patinetas, como dijo un corredor.
*** Un interior en 420 Franklin Avenue en Bed-Stuy.
Cuando Brooke Safford, un corredor deCorcoran, que incluyó el condominio del segundo piso en 76 MacDonough Street, justo al este de Tompkins Avenue en Bed-Stuy el año pasado, recomendó a los propietarios que pidieran $ 599,000, un precio ambicioso para el área dado que la unidad estaba un poco por debajo de los 800 cuadrados. pies y tenía solo un baño. Pero después de que se vendiera por $ 625,000, o $ 810 por pie cuadrado, en una guerra de ofertas, fue bombardeada por llamadas de desarrolladores interesados en conversiones similares.
Para los desarrolladores, el atractivo de las conversiones de casas adosadas es sencillo, especialmente en vecindarios marcados como lugares emblemáticos donde es difícil encontrar sitios para nuevas construcciones y las leyes de zonificación locales a menudo excluyen cualquier cosa más alta que una casa adosada de todos modos. (¡Muéstrame mucho en Park Slope donde puedes poner un edificio de tres pisos! Exigió un corredor cuando se le preguntó sobre la escasez de condominios en el vecindario. ¡Muéstrame eso!) 420 Franklin en Bed-Stuy, donde el verano pasado se vendió un dúplex en la planta baja por $ 859,000.
Un corredor también señaló que también son proyectos ideales para desarrolladores más pequeños, que requieren márgenes de demanda mayores que el rendimiento de las casas adosadas, pero que no tienen el capital necesario para una nueva construcción.
Y mientras que una gran proporción de compradores de Manhattan codician los rascacielos vidriosos, al menos por ahora los condominios de casas adosadas de Brooklyn se consideran o incluso más deseables que los de nueva construcción. Después de todo, ¿quién se muda a Park Slope para vivir en la sin encanto de la Cuarta Avenida?
Si las personas se mudan a Park Slope, quieren estar en una casa de piedra rojiza en una calle arbolada, dijo Jody Kriss, cofundadora de East River Properties, que es conocida por hacer tales conversiones, entre ellas 364 Union Street en Park. Slope y la próxima 432 Tenth Street.
Puedo vender un quinto piso sin ascensor en Park Slope por más que un edificio de lujo sin cotización en la Cuarta Avenida que tiene un gimnasio y un portero, dijo Kriss. Añadió que los bajos cargos comunes también hacían que estas unidades fueran atractivas, dado que por lo general se encuentran en los bajos cientos para servicios de mantenimiento básico en lugar de los bajos miles en edificios de porteros cargados de comodidades.
El Sr. Kriss dijo que tales conversiones funcionan mejor para propiedades que es poco probable que atraigan a un grupo de compradores dispuestos a gastar $ 6 millones o más. Cuando hay personas que quieren gastar más de cinco familias juntas, deja de tener sentido.
Es por eso que tales conversiones afectan con mayor frecuencia a los vecindarios aburguesados, disminuyendo cuando los precios de las casas unifamiliares comienzan a superar los $ 7 millones u $ 8 millones como lo han hecho en lugares como Brooklyn Heights y Cobble Hill. A saber: la mayoría de las cooperativas y condominios de casas adosadas en Manhattan datan de las décadas de 1980 y 1990, cuando los precios habían subido lo suficiente como para estimular la demanda, pero antes subieron tanto como para excluir la división como una estrategia de desarrollo sólida.
Si los precios en los vecindarios más buscados continuarán apreciándose a un ritmo tan rápido es, por supuesto, una incógnita, y con edificios más pequeños, las cosas pueden complicarse: el financiamiento puede ser difícil de conseguir en condominios pequeños y cooperativas. , con muchos bancos reacios a otorgar préstamos para propiedades con solo unas pocas unidades. Y un vecino intransigente o difícil podría obstaculizar la reparación de una caldera o techo muy necesaria, por no hablar del potencial de debates verdaderamente amargos sobre la decoración de los pasillos bien conocidos por muchos miembros de la junta de cooperativas más importantes. 364 Union Street, un proyecto de East River Properties en Carroll Gardens que satisfacía la demanda local de unidades de tres dormitorios.
No obstante, los corredores dicen que es probable que la demanda de tales unidades se intensifique, aunque es posible que los precios no aumenten en consecuencia. El dúplex del 117 First Place, por ejemplo, no es el único que supera la marca de los 2 millones de dólares; solo esta semana, un 1,555 pies cuadrados de tres habitaciones en 147 Bergen Street en Boerum Hill llegó al mercado a $ 2.095 millones, o 1.347 por pie cuadrado. Probablemente obtendrá eso o más, aunque los corredores dicen que cuando los precios se disparan por encima de la línea de $ 2 millones, el grupo se vuelve mucho más raro, especialmente porque, con la excepción de los desarrolladores y los flippers, la mayoría de las casas de Brooklyn se usarán como residencias principales. no pieds-à-terre de los ultrarricos.
La mayoría de los habitantes de Manhattan comienzan su búsqueda por escuelas, pero muchos de ellos se dan cuenta de que han sido excluidos de los distritos donde quieren comprar, incluso cuando se trata de apartamentos de dos habitaciones, dijo el corredor de Compass Gabriele Sewtz. Y cuando los tres dormitorios son tan escasos que empiezan a llegar a los 1,8 millones o 1,9 millones de dólares, mucha gente dice: 'Bueno, si gasto tanto, quiero un jardín, quiero poder hacer una barbacoa'.
Aún así, gran parte del atractivo bucólico de Brooklyn ha sido pulido en los últimos años por préstamos de esa abarrotada isla al otro lado del río: las excelentes escuelas públicas y Barney's, el café superior y los restaurantes imposibles de reservar, por lo que quizás sus habitantes También aprenderán a adaptarse a la vida en un apartamento, posiblemente la característica más marcada de Manhattan.
¿Y para aquellos que no lo harán? Ya están mirando más allá de esos encantadores vecindarios brahmanes donde prevalecen los techos de 12 pies y la caoba, hacia enclaves históricamente de clase trabajadora como Windsor Terrace y Kensington, donde $ 1.5 millones todavía pueden comprar una casa, aunque pueden ser de madera, ladrillo. o, horror de los horrores, vinilo.
