Un plan para el compromiso: arreglar Atlantic City

El destino de la ciudad de Atlantic City pende en el lastre, y parece que los líderes políticos se están moviendo muy levemente al reconocer que los intereses de nadie se benefician presionando los talones. Al avanzar, parece que hay espacio para el compromiso, y tanto el presidente del Senado estatal Stephen Sweeney como el presidente de la Asamblea estatal Vincent Prieto pueden ser los héroes que salven a Atlantic City con un pequeño toma y daca. El gobernador Chris Christie también puede salir de un compromiso de Atlantic City con una victoria política y tal vez incluso un legado del que presumir.

Lo que se necesita ahora es que los tres reconozcan que su victoria puede superar lo que tienen que devolver. Lo que cada uno debe reconocer es que debe permitir que los demás salven las apariencias. Y el idealista que hay en mí piensa que todos pueden ayudar a la ciudad de Atlantic City, a sus residentes y a la región más amplia del sur de Jersey con solo un poco de voluntad política. Como alguien que creció a dos millas en la carretera de Atlantic City, vendió caramelo de agua salada como un trabajo a tiempo parcial en el Boardwalk en la escuela secundaria, y pagué mi camino a través de lo que entonces era Stockton State College saludando autobuses llenos de personas mayores que jugaban tragamonedas y lanzando cócteles a los jugadores de baccarat esperanzados, les pido que por favor intenten encontrar la manera. Este es un pequeño problema político con el que se ocuparán en sus carreras, pero en sus manos está el destino de los medios de vida económicos de tantas personas. Estas personas no son políticos, son aparcacoches, vendedores minoristas, distribuidores de blackjack y estudiantes universitarios que ofrecen cócteles. Son personas que intentan ganarse la vida y mantener a sus familias frente a un modelo de negocio de juegos que cambia drásticamente.

Hay dos planes: el toma de posesión del estado de Atlantic City, propuesto por Sweeney, cuenta con el respaldo del gobernador Chris Christie, pero los líderes de la ciudad y muchos en todo el sur de Jersey lo critican. Básicamente, el plan elimina la mayor parte del control del municipio y otorga ese poder al Departamento de Asuntos Comunitarios del estado, y un compromiso anunciado recientemente retrasaría la implementación del plan hasta después de la temporada de verano si la ciudad cumpliera con ciertos criterios. La alternativa , un proyecto de ley patrocinado por Prieto establece una serie de puntos de referencia en los que el poder municipal disminuye y el control estatal aumenta si la ciudad no cumple con las metas financieras específicas. El proyecto de ley Prieto también proporciona un programa de pago de casino en lugar de impuestos (PILOT), donde los casinos proporcionarían un total de $ 120 millones a la ciudad para el año fiscal 2016, y continuarían durante 10 años según los ingresos del juego y la tasa de inflación. Los PILOT protegen a la ciudad del efecto de las reevaluaciones ordenadas por la corte en los ocho casinos que permanecen abiertos.

Un tema clave que los líderes estatales deben considerar: según la medida de compromiso propuesta por Sweeney, el estado decidiría si tomar el poder con la condición de que la ciudad cree un presupuesto en el que el gasto per cápita no exceda los $ 3,500 por residente. Si la ciudad fracasa, el plan de adquisición original entraría en vigor. El problema con ese plan es que no reconoce la situación única de una ciudad turística que alberga a 39.000 residentes, pero en un día cualquiera podría encontrar 50.000 personas más en sus playas y otras 50.000 en sus casinos, restaurantes y tiendas. . Por eso, los funcionarios estatales están equiparando la carga de servicio de Atlantic City con lugares como Winslow, Monroe, Teaneck y Marlboro. ¿Cuándo fue la última vez que 130.000 personas se apiñaron en Winslow un sábado de verano? ¿O 50.000 asistieron a un concierto en Monroe? Y las personas que vienen a Atlantic City, el día que los residentes requieren servicios de la ciudad: protección policial, socorristas, ambulancias, infraestructura, baños, mantenimiento, etc. Por eso, el estado debe reconocer que, si bien existen serios problemas con las finanzas de Atlantic City, medir el gasto de la ciudad comparándolo con lugares como Patterson o Jersey City es poco sincero.

Un ejemplo simple: en promedio, EMS en Atlantic City realiza alrededor de 20,000 corridas al año. Dada su población per cápita, la mitad de los residentes de la ciudad llamarían una ambulancia cada año. Ahora les gusta ir de fiesta en Atlantic City, pero intuitivamente, sabemos que esto no tiene sentido, por lo que Atlantic City no debería tener el mismo estándar que otros municipios con un número similar de residentes permanentes. Por tanto, el estado debe pensar de manera más amplia sobre cómo obligar a Atlantic City a poner en orden su casa financiera: una reducción del diez por ciento en el gasto o alguna otra fórmula.

Los líderes estatales deben reconocer también que no falta voluntad política para resolver este problema. El alcalde Don Guardian, elegido en 2014, ha intentado equilibrar la protección de los intereses de sus electores con las duras realidades fiscales que enfrenta la ciudad. Y lo ha hecho en un contexto de coacción: ¿pensiones controvertidas para socorristas? Obligado por el estado. ¿Impuesto de hospedaje? Estado controlado. ¿Impuesto de lujo? Estado controlado. Impuesto de estacionamiento? Controlado por el Estado. El estado recaudó $ 60 millones en impuestos y tarifas de los visitantes de Atlantic City y evita que la ciudad aumente cualquiera de estos impuestos si así lo desea. La ciudad debe liberarse de muchas de las limitaciones que limitan tanto su capacidad para disminuir los gastos como para aumentar los ingresos si el estado quiere que se vuelva solvente.

El carácter de emergencia de la situación fiscal de la ciudad ha vuelto a significar que existe un gobierno por crisis. Pero esto también significa que mientras intentan encontrar una solución, la ciudad y el estado deben dar un paso atrás y analizar cómo debería ser el futuro de la ciudad para una Atlantic City centrada en el juego. Y a diferencia de los exámenes anteriores, este debe incluir a las partes interesadas clave, incluidos los ciudadanos, los funcionarios electos, los líderes empresariales, los expertos en turismo y los funcionarios estatales de desarrollo económico.

Hay tres obstáculos clave para comprometer. Pero hay suficiente sobre la mesa para que todos se vayan a casa como un ganador:

Para que ambos se comprometan: Negociación colectiva. El objetivo de Sweeney de gastar $ 3,500 per cápita no es realista, pero tampoco es realista pensar que los acuerdos de negociación colectiva no estarán sobre la mesa. Cualquier compromiso deberá incluir sindicatos, casinos, acreedores y otras partes interesadas, y deberá incluir un compromiso. Pero el palo tiene que ser realista y alcanzable.

Para que Sweeney se comprometa con: agua. La venta de activos públicos es un componente importante de la toma de control estatal. En su forma actual, la ciudad, bajo los auspicios de la Autoridad de Servicios Públicos Municipales, es propietaria del suministro de agua de la ciudad. La medida de adquisición estatal patrocinada por Sweeney incluye una disposición que permitiría a los administradores estatales vender este bien público. Este es un compromiso importante porque Phil Norcross, el hermano del benefactor de Sweeney y corredor de poder del sur de Jersey, George, es un cabildero de American Water, que ha expresado interés en comprar el servicio de agua de la ciudad. Es comprensible que el alcalde de Atlantic City, Don Guardian, y otros líderes locales se opongan a este componente del plan. El problema de vender este activo es doble: representa un trato de ingresos de una sola vez, mientras que mantener las obras de agua como un activo de la ciudad significa que, administrado correctamente, la ciudad podría usar el suministro de agua como un generador de ingresos. En segundo lugar, los políticos de la ciudad y de la legislatura estatal están preocupados por el efecto neto de la privatización en términos de costos para los residentes de la ciudad: la privatización resultará en un aumento de tarifas, si no ahora eventualmente. Y esta es una ciudad cuyos residentes no pueden permitirse un aumento. Sweeney debe comprometerse en este tema y permitir que sea parte del paquete de incentivos en la factura de Prieto, lo que significaría que la venta de Waterworks no estaría sobre la mesa a menos que Atlantic City no cumpliera con su punto de referencia del primer año, y entonces se le otorgaría a un contador público independiente la autoridad final sobre cualquier venta, fusión o privatización de la autoridad del agua de la ciudad.

Para que Prieto se comprometa en: Según la medida de toma de control estatal, el director designado por el estado tendría el poder de vetar las actas del órgano de gobierno del municipio que necesita estabilización y recuperación, cualquier junta, comisión o departamento del municipio en necesidad de estabilización y recuperación, y cualquier junta o autoridad independiente en el municipio que necesite estabilización y recuperación, incluidas, entre otras, la autoridad de vivienda, la autoridad de estacionamiento, la autoridad de reurbanización, la junta de planificación y la junta de zonificación de ajuste. La clave aquí es que Sweeney y Christie quieren controlar el proceso de remodelación, y Prieto necesita darles ese poder. Puede ser un acuerdo de caballeros a puerta cerrada, pero si Prieto quiere un movimiento sobre la negociación colectiva y el agua, tendrá que ceder en el desarrollo.

Mientras Atlantic City se ha estado derrumbando, algunas almas previsoras, muchas de ellas amigas de George Norcross, han reconocido la oportunidad potencial y han estado remendando grandes porciones de propiedades urbanizables con miras a inversiones a gran escala. A cambio de libertad en la negociación colectiva y prevenir la privatización del agua, Prieto debería apoyar una fórmula sólida para el apoyo estatal de la reurbanización para los desarrolladores con vínculos estrechos con la máquina de Norcross, alentando el uso de la Autoridad de Desarrollo de Reinversión de Casino (CRDA) y el Desarrollo Económico del estado. El dinero de la autoridad y el alcalde guardián y el ayuntamiento también deberían participar. Desarrollo significa empleos y desarrollo significa ingresos fiscales, y si el desarrollo paga las cuentas de la ciudad y enriquece a Norcross y a los amigos de Christie, que así sea.

Y Sweeney debería ver esto como la enorme oportunidad política que es, ya que hay varios desarrolladores que han realizado o están haciendo inversiones considerables en la ciudad. Las recompensas por esas inversiones serán considerables y, ciertamente, Sweeney será recompensado generosamente en forma de donaciones de campaña por su defensa de estos desarrolladores. El gobernador Christie puede estar seguro de que sus aliados también serán recompensados.

En la mesa hay multitud de intereses:

• Joseph Jingoli: la cartera sustancial de Jingoli indica una relación con Norcross: Jingoli está construyendo la Academia Cooper Norcross de $ 35 millones en Camden, la Escuela de Medicina Cooper de la Universidad Rowan (en el distrito de Sweeney, en la que Norcross fue fundamental en la creación) y la Facultad de Negocios Rowan, junto con muchos otros proyectos. Jingoli cuenta con una amplia gama de proyectos de desarrollo públicos y privados y debe asegurarse un asiento en la mesa de ahora en adelante.

• Omar Boraie - El desarrollo de condominios de lujo en New Brunswick de Boraie, The Aspire, recibió $ 4.8 millones en Sandy Relief Funds, $ 60 millones en préstamos gubernamentales subsidiados, $ 21 millones en créditos fiscales. El desarrollador del condado de Middlesex ha invertido cientos de miles de dólares en contribuciones políticas durante las últimas décadas, incluidos miles para la campaña presidencial de Christie, y ha visto cómo esas inversiones dan sus frutos. Atlantic City no será diferente. Boraie ha obtenido un préstamo de $ 15 millones de CRDA para financiar The Beach en South Inlet, un lujoso complejo de apartamentos de $ 71 millones con 250 unidades, en el extremo norte del Boardwalk cerca del desaparecido Revel.

• Jack Morris: el magnate inmobiliario del condado de Middlesex que participa en todo el estado en el desarrollo de viviendas multifamiliares y minoristas. Morris's M & M Development tiene carteras de alto nivel en Camden y Newark; s Edgewater Properties desarrolla desarrollos comerciales, de alquiler de lujo y residenciales privados, particularmente en el sur y el centro de Nueva Jersey. Su relación con Norcross se remonta a más de una década cuando su compañía fue elegida para la remodelación del hipódromo Garden State Park en Cherry Hill.

• Jon Hanson - este aliado del gobernador Christie's es Hampshire Real Estate, fue el presidente de la Comisión Hanson, hoja de ruta de Christie para tratar con Atlantic City. El también es el cerebro detrás de Atlantic City Development Corporation, o ACDevCo, la organización independiente sin fines de lucro que está construyendo un campus de Atlantic City de $ 200 millones para que la Universidad de Stockton abra en el otoño de 2018. El campus de Atlantic City de la Universidad de Stockton promete ser la piedra angular de esfuerzos de revitalización en Atlantic City.

• George Norcross: aunque normalmente no se lo considera un desarrollador de bienes raíces, los informes posteriores a una reunión entre Norcross y el ejecutivo del condado de Atlantic, Dennis Levinson, indican que Norcross está considerando invertir en Atlantic City.

• Glenn Straub, un desarrollador inmobiliario de Florida, pagó 82 millones de dólares por el extinto casino Revel, cuya construcción había costado 2.400 millones de dólares. Straub ha dicho que invertirá $ 500 millones adicionales en una amplia gama de instalaciones recreativas que incluyen parques acuáticos, cursos de cuerda, doma y saltos de caballos, una pista de esquí y half pipe, una feria de arte internacional y un nuevo centro de convenciones. Straub es aparentemente un lobo solitario, que no está relacionado con ninguno de los principales actores políticos, pero sin embargo es importante para el futuro de la ciudad.

La realidad es que todos estos desarrolladores (excepto Straub) están conectados políticamente y los políticos que los defienden (Norcross y Christie) se beneficiarán. Es decir, como dicen, el costo de hacer negocios. Pero lo mejor para la ciudad es que los desarrolladores de Norcross y Christie obtengan el apoyo que necesitan.

Una de las parcelas urbanizables que estará disponible pronto es el campo Bader, una propiedad deseable de 130 acres frente al agua a lo largo de la calzada de Albany Avenue. Hacer de Bader Field un sitio desarrollable costará alrededor de $ 100 millones adicionales. Sweeney y Prieto deben trabajar con CRDA y la Autoridad de Desarrollo Económico del estado para ayudar al comprador final. El área está llena de posibilidades: podría albergar una marina, un espacio comercial / hotelero tipo Inner Harbor, condominios de lujo o todo lo anterior. Además, el estado y la ciudad deberían reservar una parte del terreno, incluidas las instalaciones deportivas que alberga actualmente, el campo de béisbol de surf de Atlantic City y una pista de hielo, para uso de la Universidad de Stockton, que desarrollará un estado. campus satélite de última generación a pocas cuadras de distancia. La cooperación en este desarrollo público-privado podría significar una audiencia cautiva para restaurantes, tiendas minoristas y actividades recreativas.

Brigid Callahan Harrison es profesora de ciencias políticas y derecho en la Universidad Estatal de Montclair, donde imparte cursos sobre el gobierno estadounidense. Comentarista frecuente de la política estatal y nacional, es autora de cinco libros sobre política estadounidense. Me gusta en Facebook en Brigid Callahan Harrison. Síguela en Twitter @BriCalHar.