Si bien más empleados comenzaron a regresar a la oficina el mes pasado, las tasas de uso en los EE. UU. todavía son la mitad de lo que eran antes de la pandemia. A partir del 27 de septiembre, la tasa promedio de ocupación de oficinas fue del 47 por ciento, según la firma de seguridad en el lugar de trabajo Kastle Systems, en comparación con casi el 100 por ciento antes de que llegara el covid.
La menor demanda de oficinas en los EE. UU. podría eliminar $ 453 mil millones de su valor en los próximos años, según un estudio de investigadores de la Universidad de Nueva York y la Universidad de Columbia publicado recientemente en la Oficina Nacional de Investigación Económica. El estudio es un documento de trabajo y aún no ha sido revisado por pares.
El cambio al trabajo remoto plantea una preocupación particularmente aguda para la ciudad de Nueva York, que es la más grande del mundo mercado inmobiliario comercial. Pero la investigación también encuentra que los edificios de mayor calidad tienen menos riesgo de que su valor se deprecie, lo que sugiere que la inversión comercial en nuevos espacios de trabajo de alta tecnología puede dar sus frutos, incluso cuando los espacios de oficinas más antiguos se convierten en 'activos varados'.
Los espacios de oficinas de Nueva York podrían perder el 39 por ciento de su valor
El valor de las oficinas en la ciudad de Nueva York disminuyó casi un 45 por ciento entre fines de 2019 y fines de 2020, según el estudio, basándose en datos de transacciones a nivel de arrendamiento de CompStak, una plataforma de datos de bienes raíces de fuentes múltiples, así como informes financieros de sociedades de inversión inmobiliaria (REIT), que son empresas inmobiliarias que cotizan en bolsa. Los investigadores estiman que estas oficinas perderán el 39 por ciento de su valor después de 10 años, o casi $50 mil millones.
Teniendo en cuenta que el valor estimado de las propiedades de oficinas de la ciudad de Nueva York es de $ 110 mil millones, estos espacios podrían perder cerca de la mitad de su valor durante la próxima década, según este estudio, si persisten las tendencias actuales de trabajo remoto.
El efecto del trabajo híbrido en el sector inmobiliario comercial podría tener implicaciones importantes para la financiación pública en el futuro, señalan los investigadores. Más de la mitad del presupuesto de la ciudad de Nueva York provino de los impuestos inmobiliarios en 2020, y casi una cuarta parte de eso provino de los impuestos a la propiedad comercial y de oficinas. “Dados los requisitos de equilibrio presupuestario, el agujero fiscal que queda… tendría que taparse aumentando las tasas impositivas o recortando el gasto público”, escriben.
El valor decreciente de las oficinas también podría cuestionar la viabilidad financiera de futuros proyectos en la ciudad de Nueva York que apuesten por su valor, incluida la remodelación de Penn Station. que incorporaría 18 millones de pies cuadrados de espacio principalmente para oficinas y nueva construcción en Hudson Yards, como el Torre de oficinas de $ 3.8 millones programado para abrir a finales de este año.
El espacio de oficina de alta calidad tiene mejores tarifas
Aunque el documento proporciona un pronóstico sombrío para el mercado de bienes raíces comerciales de la ciudad de Nueva York, los investigadores notan edificios de mayor calidad que se han construido recientemente y tienen más comodidades (comúnmente denominados ' Clase A+ ”) les ha ido mejor durante la pandemia. El estudio encontró que las propiedades Clase A+ en la ciudad de Nueva York mantuvieron mejores niveles de alquiler durante la pandemia que otras propiedades. Los alquileres de oficinas de propiedades “jóvenes” construidas después de 2010 aumentaron significativamente durante la pandemia, incluso cuando los alquileres de propiedades más antiguas disminuyeron.
Tales hallazgos son 'consistentes con la noción de que las empresas necesitan mejorar la calidad de la oficina para inducir a los trabajadores a regresar a la oficina dadas las nuevas opciones remotas'.
Dadas estas tendencias, parece poco probable que las grandes empresas tecnológicas como Meta y Google , que ha continuado expandiendo su huella inmobiliaria en los últimos dos años, sufrirá un impacto significativo en sus recientes inversiones en oficinas. Las empresas que arriendan oficinas, en lugar de poseerlas, “van a estar más interesadas en arrendar espacios de alta calidad”, agregó por correo electrónico Arpit Gupta, profesor de la Escuela de Negocios Stern de la Universidad de Nueva York y coautor del artículo.
Entonces, la pregunta principal para el sector inmobiliario comercial y la ciudad es qué sucede con los espacios de oficinas de menor calidad una vez que las empresas comienzan a acudir en masa a espacios más nuevos y brillantes. Una opción es convertir el espacio de oficinas vacío en viviendas asequibles, una posibilidad de que un Grupo de trabajo del Ayuntamiento de Nueva York ahora está investigando.
