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Los (muy) mejores planes: diseño de preguerra deliciosamente derrochador en el Upper East Side

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Un plano de 1920 de una unidad en 655 Park Avenue. (Cortesía de la colección de folletos inmobiliarios de Nueva York, Biblioteca Avery de arquitectura y bellas artes, Universidad de Columbia)



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Porno de planos de planta. Llámalo especial neoyorquinoplacer culpable, al menos cuando se trata de bienes raíces. No hay nada más atractivo que estudiar la distribución de apartamentos de lujo,rastreando cómo los arquitectos una vez dividieron miles de pies cuadrados. Cuando se trata de este tipo de construcción, a diferencia de los apartamentos estrechos en los que vive el resto de Nueva York, la ubicación de cada dormitorio, pasillo, baño, biblioteca, cuarto de servicio, escalera y vestíbulo es muy importante. Si no puede permitirse el lujo de vivir allí, al menos puede revisar meticulosamente el plano.

En ningún lugar la pornografía de planos de planta es más satisfactoria que en el Upper East Side, una vez zona cero para los arquitectos residenciales más destacados de la ciudad, que diseñaron edificios compuestos esencialmente de mansiones apiladas. A medida que cada edificio se elevó rápidamente desde la década de 1910 a lo largo de la década de 1920, familias como los Rockefeller y los Astor se mudaron, ocupando apartamentos que tenían hasta 20,000 pies cuadrados y 37 habitaciones. (Esas eran, de hecho, las especificaciones del apartamento de John D. Rockefeller en 740 Park, ahora una cooperativa del Upper East Side). Pero un cambio en el estilo de vida desde la década de 1920, sin mencionar un mercado de lujo actual dominado por fachadas de vidrio. y planos de planta abiertos, ha dejado un impacto en los planos de planta clásicos de los edificios de gran potencia que bordean las avenidas Park y Fifth Avenues.

Los edificios de apartamentos no siempre fueron la residencia preferida de los neoyorquinos adinerados. De hecho, los promotores inmobiliarios tuvieron que convencerlos de que abandonaran sus mansiones para vivir allí. 998 Fifth Avenue, un edificio de 17 unidades diseñado por McKim, Mead y White, tiene en gran parte el mérito de haber convencido a la élite de la ciudad de que los apartamentos eran lugares aceptables para vivir, según Carter Horsley, ex periodista de arquitectura y actual director editorial del sitio web de bienes raíces. CityRealty. (En el West Side, ese papel había sido desempeñado anteriormente por Dakota.) Estos amplios y elegantes apartamentos, con salas de vinos, ascensores revestidos con paneles de nogal francés, siete dormitorios y al menos seis cuartos de servicio, llenaban un vacío en el mercado: residencias dignas de los ricos, pero sin el agotador ascenso de cinco pisos endémico de las mansiones unifamiliares, y sin el costo de mantenerlas.

Tras la apertura de 998 Fifth en 1912, los apartamentos se ofrecieron a alquileres de hasta $ 25,000 al año cada uno. Alquilaron rápidamente, albergando a personas como Murray Guggenheim y una nieta de 20 East End Avenue ofrece planos de planta que recuerdan a los de los grandes edificios de principios del siglo XX.








ComodoroCornelius Vanderbilt. El edificio se hizo tan popular que se reprodujeron otros edificios de apartamentos de ese estilo, dijo Horsley.

La introducción del apartamento de lujo coincidió con el surgimiento del Upper East Side como un vecindario deseable. Entre 1903 y 1913, la antigua estación de tren Grand Central Depot fue demolida y reemplazada por la actual Grand Central Terminal. El cambio de las locomotoras a vapor, que operaban ruidosamente por encima del suelo y ocupaban una gran cantidad de terreno, a los trenes eléctricos subterráneos liberó Park Avenue, una vez indeseable, para convertirse en una propiedad inmobiliaria de primera (y pintoresca) ciudad de Nueva York.

Y así, despegando en la década de 1920, Nueva York vio un auge sin precedentes del desarrollo de apartamentos de lujo allí.

En esa época surgieron tres grandes arquitectos residenciales, según el Sr. Horsley: J.E.R. Carpenter, Rosario Candela y Emery Roth. Sus grandes edificios de apartamentos del Upper East Side a menudo parecían anodinos por fuera, pero los interiores eran puro lujo. Si bien se acredita a Carpenter por allanar el camino en el desarrollo de apartamentos de lujo a lo largo de la Quinta Avenida, y Roth diseñó grandes obras tanto en el lado este como en el oeste (incluidas las icónicas torres San Remo en Central Park West), Candela es a menudo aclamada como la maestra de planos de planta.

Candela, hijo inmigrante de un yesero siciliano, se distinguió en 1927 como el arquitecto del 960 de la Quinta Avenida, un edificio Los New York Times luego llamado literalmente ... 12 mansiones construidas una encima de la otra. Un apartamento, en el décimo y parte del undécimo piso, contenía 17 habitaciones, incluida una sala de estar de dos pisos de altura, de 60 por 25 pies, que se decía que era la más grandiosa de cualquier apartamento estadounidense.

En 1929, Candela estaba trabajando en 27 proyectos diferentes, incluidos los emblemáticos edificios de apartamentos 740, 770 y 778 Park. En cada uno, se prestó la máxima atención a los planos de planta, que se distinguen por la simetría, la amplitud, los techos altos y la luz. El plano de la planta era sobre el flujo, dijo el Sr. Horsley. Cómo el vestíbulo conduce a la sala de estar, que está conectada al comedor, que está fuera de la cocina, cerca de la despensa y luego al cuarto de servicio.

El plano de la planta era sobre el flujo, dijo el Sr. Horsley. Cómo el vestíbulo conduce a la sala de estar, que está conectada al comedor, que está fuera de la cocina, cerca de la despensa y luego al cuarto de servicio.

Había espacios públicos y privados: las salas de estar y los comedores estaban diseñados para el entretenimiento público, pero la cocina utilitaria y los cuartos de servicio eran privados y no estaban destinados a ser vistos por los huéspedes. Tener un comedor abierto a la vista de la cocina se consideraría de clase baja, dijo Horsley.

A 1926 New York Times El artículo titulado New York Now Has Mansions in Flats, describió la singularidad de los apartamentos: En la última de las cooperativas, no hay dos apartamentos exactamente iguales ... No es raro que el comprador se niegue a comprar hasta que tenga la seguridad de que los paneles de su biblioteca Se pueden quitar las paredes del departamento que tiene en consideración. El artículo pasó a describir el apartamento de la Sra. William Vanderbilt en 660 Park: su salón tendrá 46 por 22 pies, su comedor casi tan grande y su biblioteca 23 pies de largo y 18 pies de ancho. Los vestidores estarán convenientemente ubicados. La 'casita' contará con siete dormitorios principales. Un apartamento diseñado para el Sr. y la Sra. John North Willys en 820 Fifth atendía la colección de arte de la pareja: el salón es lo suficientemente grande como para contener sin aglomeraciones a un Rembrandt, un Frans Hals, un Velásquez y otros viejos maestros. En cuanto a la biblioteca, las estanterías están instaladas en sus paredes paneladas, dejando espacio suficiente para tres obras maestras. FOTO: Cortesía de Warburg Realty



Los apartamentos se destacaron por el espacio desperdiciado, es decir, vestíbulos extragrandes, salas de ropa blanca y despensas de mayordomo. Los apartamentos en 770 Park tenían una habitación donde los cubos de basura se podían limpiar con vapor. (Porque, en realidad, ¿por qué no?) Frederick Peters, presidente de Warburg Realty y un fanático autoproclamado de los planos de planta, elogió los grandes y redondeados vestíbulos en 635 y 580 Park. La experiencia del vestíbulo crea el apartamento, dijo. Tienes amplitud frente a ti en lugar de una pequeña nada estrecha.

Aunque no en un edificio de Candela, el ático en 1107 Fifth Avenue se llevó la palma por un lujoso espacio desperdiciado. Fue diseñado para la heredera de cereales Marjorie Merriweather Post Hutton, que vivía en la mansión que tendría que ser reemplazada para construir 1107 Fifth. Vendió su casa solo después de que le prometieron que se volvería a crear en los tres pisos superiores del edificio. El apartamento de 54 habitaciones tenía una terraza envolvente, 17 baños, dos cocinas, una sala de desayuno, un comedor con paneles de madera lo suficientemente grande como para albergar a 125 invitados, una sala plateada, una panadería, una cámara frigorífica para flores y pieles. una sala de ropa blanca, una sala de vinos, un par de guardarropas para hombres y mujeres, un armario para batas, una sala de juegos y docenas de dormitorios para el personal y salas de trabajo para los ayuda de cámara. El triplex, originalmente un alquiler, se dividió en seis apartamentos cooperativos en la década de 1950.

El Crash de 1929 y la Gran Depresión resultante frenaron el auge del desarrollo de lujo en el Upper East Side. Pero gran parte de lo que se construyó en ese momento aún se mantiene. Estos edificios, algunos originalmente diseñados como alquiler, se han convertido desde entonces en los edificios cooperativos más exclusivos de la ciudad.

Estos apartamentos todavía se venden con una prima, dijo Wendy Greenbaum, una corredora de Warburg que actualmente comercializa una cooperativa de $ 11.5 millones en 1185 Park Avenue. Ella cree que los compradores de lujo a menudo deciden con anticipación si quieren una cooperativa del viejo mundo o un condominio nuevo en un rascacielos de lujo. Las cooperativas no tienen un precio tan alto como los condominios, y esta diferencia refleja el tipo de propiedad, dijo. (Según CityRealty, actualmente hay 294 cooperativas con tres o más habitaciones en el mercado en el Upper East Side con un precio de venta promedio de $ 6.3 millones. Los precios de venta en condominios del Upper East Side con tres o más habitaciones promedian $ 6.6 millones .)

Los compradores cooperativos también tienen que enfrentarse a las juntas directivas cooperativas de élite del Upper East Side, conocidas por rechazar compradores potenciales (consulte Ansiedad social, página 38). 740 Park, famoso por sus residentes multimillonarios, ha rechazado a personas como Barbra Streisand y Barbara Walters. Los edificios cooperativos también tienen reglas de posventa mucho más estrictas que los condominios, entre ellas restricciones de renovación. Estás comprando un estilo de vida, dijo el corredor de Corcoran Tom DiDomenico, actualmente comercializando una cooperativa de $ 7.25 millones en 1120 Fifth Avenue.

Y, sin embargo, estas grandes residencias a menudo justifican una renovación; los hábitos de estilo de vida y las necesidades ciertamente han cambiado durante el siglo pasado. Es casi un hecho que van a renovar, dijo la Sra. Greenbaum sobre los compradores de hoy. La distinción entre espacio público y privado ya no es una prioridad: los compradores prefieren planos de planta más abiertos con cocinas accesibles, dijeron ambos corredores. Los cuartos de servicio ya no son una prioridad. En el apartamento que representa la Sra. Greenbaum en 1185 Park, los propietarios sacrificaron una habitación de servicio para ampliar y reposicionar la cocina. Los compradores también tienden a querer más baños o más grandes que los ofrecidos en el plano de planta original. En 1185 Park, esos mismos propietarios combinaron dos baños más pequeños para hacer un gran baño principal.

Los compradores a menudo se sorprenden de lo difícil que puede ser renovar estos apartamentos cooperativos, dijo Greta Weil, socia de Weil Friedman Architects, una firma con sede en Upper East Side. Los planos de planta completamente abiertos son casi imposibles en este vecindario.

Pero obtener exactamente lo que quiere es raro. Los compradores a menudo se sorprenden de lo difícil que puede ser renovar estos apartamentos cooperativos, dijo Greta Weil, socia de Weil Friedman Architects, una firma con sede en Upper East Side. Los planos de planta completamente abiertos son casi imposibles en este vecindario, dijo. Las restricciones cooperativas, combinadas con las configuraciones de plomería de los edificios antiguos, y esos planos de planta originales intencionales son todos desafíos, señaló. Intentamos templar las modernizaciones con la belleza del diseño original.

Los desarrolladores actuales que combinan la grandeza de los diseños antiguos con modernizaciones tienden a satisfacer la demanda. Cuando un desarrollo de condominios de 30 unidades 135 East 79th Street salió al mercado en 2012, los compradores rápidamente se apoderaron de las unidades con planos de planta que recordaban a los de Candela: varios dormitorios, salas de estar espaciosas, pasillos largos. Antes de comenzar a construir, entrevistamos a nuestros amigos, que iban desde los treinta años hasta los nidos vacíos, dijo Thomas Brodsky, director de la Organización Brodsky, el desarrollador del edificio. Queríamos saber si preferían el diseño clásico o abierto. Descubrimos que sus respuestas eran una mezcla uniforme. FOTO: Cortesía de The Corcoran Group

¿Qué pasa con las viejas sedes olímpicas?

Así que Brodsky se comprometió, ofreciendo diseños clásicos, con habitaciones dedicadas para el entretenimiento formal en el lado este del edificio, y diseños modernos, con habitaciones abiertas y cocinas comedor, en el lado oeste. (Algunas unidades con diseños clásicos emplearon un toque moderno en la idea del espacio desperdiciado con un fregadero para cortar flores o espacio para un espejo y un escritorio en el tocador).

El desarrollador Corigin, con sede en Manhattan, también se está enfocando en el diseño clásico en 20 East End Avenue, un condominio de 18 pisos y 43 unidades ahora en construcción en un vecindario de bajo perfil. En nuestra investigación, encontramos que estos edificios Carpenter y Candela todavía tienen un alto precio por pie cuadrado, incluso si necesitan renovaciones, dijo el presidente de Corigin, Edward Baquero. La firma contrató a Robert A.M. Stern, cuya estética se inclina decididamente hacia lo clásico (15 Central Park West y 30 Park Place, entre otros encargos), para crear apartamentos de dos a seis dormitorios, amplios vestíbulos, terrazas privadas, chimeneas y despensas de mayordomo. Los precios actualmente suben a $ 12 millones por una unidad de cuatro dormitorios.

El paquete de comodidades del edificio tiene como objetivo crear un ambiente de club, dijo Baquero. En un apartamento de 20 habitaciones en 120 East End, había un salón de baile, biblioteca, sala de música, sala de billar, bodega, dijo. Queríamos replicar eso, pero como un elemento común para los propietarios de apartamentos, mantenido por el edificio. También habrá una puerta porche de carruaje entrada que conduce a un patio de automóviles con un camino empedrado.

Baquero calificó el proceso de diseño con Stern como riguroso, pero no lamenta que decidieran emprenderlo. Lo sabes cuando entras en esos apartamentos de la década de 1920, dijo. Es sutil y nadie sabe por qué, pero se siente genial. Hay una calidez y elegancia que lo hacen sentir como en casa.

Continuó, sonando como todos los neoyorquinos que se han enamorado de la gran arquitectura de antaño: lo que se produce en masa hoy en día ya no tiene esa sensación.

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